Definition und Berechnung
Der Kaufpreisfaktor ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Preis dem Zwanzigfachen der Jahresnettokaltmiete entspricht – rechnerisch der Kehrwert der Bruttomietrendite von 5 Prozent.
Was den Faktor beeinflusst
Lage, Zustand, Mietsteigerungspotenzial, Zinsumfeld und Objektgröße bestimmen den Faktor. Sichere A-Lagen erzielen hohe Faktoren (niedrige Rendite), schwächere Lagen niedrige Faktoren (höhere Rendite) als Ausgleich für das größere Risiko.
Ist- versus Soll-Faktor
Unterscheiden Sie den Faktor auf Basis der Ist-Miete vom Faktor auf Basis der Soll-Miete. Objekte mit Mietsteigerungspotenzial wirken auf Ist-Basis teuer, können sich nach Anhebung im rechtlichen Rahmen aber deutlich attraktiver darstellen.
Faktor als Verhandlungsgrundlage
Der Faktor macht Objekte über Lagen hinweg vergleichbar und ist ein zentrales Verhandlungsargument. Ordnen Sie ihn stets in Bezug zu Zustand, CapEx-Bedarf und Nettomietrendite ein – ein niedriger Faktor ist nicht automatisch günstig.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis gibt an, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht, und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Welcher Faktor ist fair?
Das hängt von Lage, Zustand und Potenzial ab. In Top-Städten sind Faktoren über 25 üblich, in B- und C-Lagen liegen sie oft niedriger. Fair ist ein Faktor, der Risiko, Rendite und Potenzial angemessen widerspiegelt.
Ist ein niedriger Faktor immer besser?
Nein. Ein niedriger Faktor bedeutet höhere Rendite, geht aber oft mit schwächerer Lage, höherem Leerstands- oder Sanierungsrisiko einher. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung inklusive CapEx.
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