Beleihungswert und LTV
Banken finanzieren nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern des Beleihungswerts – eines vorsichtig ermittelten, nachhaltigen Werts. Der Loan-to-Value (LTV) setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Wert; ein niedrigerer LTV bedeutet mehr Eigenkapital, aber bessere Zinskonditionen.
DSCR und Kapitaldienstfähigkeit
Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) misst, wie gut der Netto-Cashflow den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Ein DSCR über 1 zeigt, dass die Mieten den Schuldendienst tragen – Banken erwarten hier einen Sicherheitspuffer.
Eigenkapital und Leverage
Mehr Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite, solange die Objektrendite über dem Zins liegt (positiver Leverage). Steigende Zinsen können diesen Effekt umkehren. Eine solide Eigenkapitalquote schafft Puffer und Verhandlungsspielraum.
Zinsbindung und Tilgung strukturieren
Zinsbindung, Tilgungshöhe und Sondertilgungsrechte bestimmen Sicherheit und Flexibilität. In unsicherem Zinsumfeld schafft eine längere Zinsbindung Planbarkeit. Kalkulieren Sie den Kapitaldienst stets gegen die Nettomietrendite.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlageimmobilie?
Üblich sind mindestens die Erwerbsnebenkosten plus 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den LTV und verbessert die Zinskonditionen; die optimale Quote hängt von Objekt und Strategie ab.
Was ist der DSCR?
Der Debt Service Coverage Ratio misst das Verhältnis von Netto-Cashflow zum Kapitaldienst. Ein Wert über 1 bedeutet, dass die Erträge Zins und Tilgung decken. Banken verlangen meist einen Puffer darüber.
Warum finanziert die Bank nur den Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein vorsichtig, dauerhaft angesetzter Wert, der Marktschwankungen ausklammert. Liegt er unter dem Kaufpreis, muss die Differenz durch zusätzliches Eigenkapital gedeckt werden.
Was ist Ihr Objekt wert?
Kostenfrei & unverbindlich zur Sofort-Schätzung – Mehrfamilienhaus, Zinshaus oder Portfolio.
Bewertung startenHinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.